Krav på underhållsplan — vad gäller för en BRF?

Finns det ett direkt lagkrav på underhållsplan?

För nybildade föreningar: ja, rakt av. Sedan 1 januari 2023 står det i bostadsrättslagen att ”i den ekonomiska planen ska det ingå en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren”(3 kap. 1 a §). Ingen ekonomisk plan utan underhållsplan.

För befintliga föreningar finns inget fristående ”du måste ha en underhållsplan”-lagrum — men kravbilden runt omkring gör planen nödvändig ändå: K3-redovisningen, föreningens underhållsansvar och revisorns granskning pekar alla mot samma dokument.

Vad en underhållsplan ska uppfylla

Tre saker ska en underhållsplan klara för att göra jobbet: den ska sträcka sig över 50 år, den ska omfatta fastighetens alla byggkomponenter, och den ska vara indexerad — kostnaderna ska följa prisutvecklingen i stället för att åldras med planen. Femtioårshorisonten är inte en branschkonvention utan lagens eget mått: bostadsrättslagen skriver ut just ”de kommande 50 åren” för den tekniska underhållsplanen i den ekonomiska planen. En plan som brister på någon av punkterna ser komplett ut i pärmen men bär varken budget eller revision.

K3 och komponentavskrivning — kravet som ändrade läget

Samtliga bostadsrättsföreningar ska upprätta årsredovisning enligt K3 från och med det räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025 — för en förening med kalenderår är det alltså räkenskapsåret 2026. K3 kräver komponentavskrivning: byggnaden delas, med Bokföringsnämndens ord, upp ”på betydande komponenter med väsentligt skild förbrukning”— tak, fasad, stammar, fönster — och varje komponent skrivs av separat över sin nyttjandeperiod. Utan en underhållsplan som definierar komponenterna, deras skick och livslängder saknar årsredovisningen sitt underlag. Bokföringsnämnden pekar själv ut underhållsplanen som stöd i arbetet. Det är därför revisorer numera frågar efter planen, inte efter pärmen.

Vad revisorerna frågar efter i underhållsplanen

Två saker granskas särskilt: att komponentindelningen är korrekt, och att de tekniska livslängderna stämmer. När det inte finns hundraprocentigt underlag — hur gammal är fasaden, när byttes fönstren? — är det besiktningsmannens tekniska bedömning på plats som revisorn lutar sig mot. Det är därför en plan gjord vid skrivbordet inte håller i revisionen: ingen har bedömt åldern på det som faktiskt sitter på huset.

Vad bostadsrättslagen säger om underhåll

Ansvaret ligger på föreningen, och formuleringen är kortare än man tror: ”föreningen är skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren” (7 kap. 4 § bostadsrättslagen). I praktiken är det styrelsen som ska se till att det sker. Ansvaret är inte nytt — det nya är att K3 gör det mätbart. En förening som skjutit underhåll framför sig syns i siffrorna på ett sätt den inte gjorde under K2.

Vad händer om föreningen saknar plan?

Ingen myndighet kommer och bötfäller. Konsekvenserna är vardagligare och dyrare: en årsredovisning revisorn ifrågasätter, avsättningar satta på känsla, spekulanter och banker som ser en förening utan kontroll — och till slut den akuta åtgärden ingen budgeterat för. Kravet som faktiskt biter är verklighetens.

Underhållsplanen som offentlig handling

Planen är föreningens egen. Men mäklare, spekulanter och kreditgivare frågar allt oftare efter den — en genomarbetad plan har blivit ett styrkebesked vid försäljning och belåning. Styrelser som visar planen öppet signalerar ordning.

Så vet ni om er befintliga plan håller kravnivån

Tre kontrollfrågor: Har den en komponentindelning som matchar K3-redovisningen? Bygger skickbedömningarna på platsbesök? Är kostnaderna satta i dagens prisläge? Tre ja — då står ni stadigt. Något nej — börja med en kostnadsfri kartläggning, så ser vi vad som saknas.